25 de abril de 2013

Dívidas ao Condomínio no caso de venda da fração



O regime da Propriedade Horizontal soluciona muitos dos problemas relacionados com a necessidade de construção/alojamento.
A Propriedade Horizontal, enquanto meio de organização e de satisfação de necessidades preeminentes, é um instituto jurídico com uma acentuada importância económica e social. 
Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. Assim, a cada condómino está associado um conjunto de direitos e, cumulativamente, obrigações. À Administração do Condomínio cabe a função de cobrar as dívidas existentes, intimando os condóminos a fazê-lo voluntariamente. Se isto não suceder, está ao seu alcance cobrá-las recorrendo à via judicial.
Neste âmbito, a questão de se saber se o adquirente de uma fração autónoma é responsável por prestações de condomínio já vencidas à data da aquisição assume particular importância. Tal questão divide a doutrina e a jurisprudência, quanto ao sujeito passivo de uma possível ação, sendo que os Condomínios, alheios à problemática, apenas pretendem receber o dinheiro indispensável à preservação e manutenção das partes comuns.
Existem, fundamentalmente, duas orientações diversas, partindo ambas de um pressuposto comum: as obrigações em causa são propter rem, ou seja, são obrigações cujo devedor se determina pela titularidade do direito real. A controvérsia surge quando se pretende atribuir apenas a algumas dessas obrigações a ambulatoriedade.
O nosso ordenamento jurídico não consagra uma solução clara, pelo que quer uma resposta positiva, quer uma resposta negativa, afigura-se plausível mediante uma boa sustentação. Esta realidade está patente, quer nos diversos acórdãos que divergem em sentidos contrários quer na enorme confusão que está instalada na doutrina nacional e estrangeira acerca desta temática.
Nos sistemas jurídicos que nos são mais próximos, tem-se assistido a um claro movimento no sentido de questionar a posição tradicional que trata as prestações de condomínio como obrigações propter rem não ambulatórias e de consagrar a responsabilidade (se não plena, pelo menos parcial) do adquirente pelas prestações do condomínio vencidas. Neste sentido, tem vindo a afirmar-se, como resposta mais adequada, a responsabilidade do adquirente, consagrando a solução que à vista de grande parte da jurisprudência nacional se tem apelidado de “ilógica” e “injusta”.
As obrigações referidas no art. 1424º Código Civil constituem exemplo típico de obrigação propter rem. O citado artigo prevê a obrigação de todos os condóminos contribuírem com a sua quota-parte para a conservação e administração das partes comuns.
Face às disposições em vigor no nosso ordenamento, comparando regimes legais de outros países, e aprofundando a natureza das obrigações em causa, conclui-se pela transmissibilidade da dívida e consequentemente pela responsabilidade do novo proprietário pelo pagamento dos valores anteriores à aquisição que estejam em dívida para com o condomínio. As diferentes conclusões na doutrina e as diversas decisões jurisprudenciais são fruto duma mescla de conceitos, a que o legislador, obrigatoriamente, terá que pôr fim. Prevalece a necessidade de uma clarificação por parte deste, introduzindo literalmente determinados conceitos nas normas legais aplicáveis. 
É incontestável que a estabilização das normas jurídicas ajuda a uma maior eficácia dos objetivos por estas visados mas, no entanto, questões como esta, carecem, indubitavelmente, de um esclarecimento por parte do legislador, nomeadamente com a alteração das normas legais aplicáveis e a eventual introdução de outras. 

Sem comentários:

Enviar um comentário